Wer eine Immobilie erwirbt, benötigt meist ein Bankdarlehen. Steht als Sicherheit nur das Kaufgrundstück zur Verfügung, beißt sich die Katze in den Schwanz: Der Käufer möchte das Grundstück zwar bezahlen, kann das Grundstück aber nicht zugunsten der Bank belasten, da im Grundbuch noch der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Die notarielle Gestaltung kennt Lösungen. Umgekehrt will der Verkäufer das Eigentum erst übertragen, wenn er den vollen Kaufpreis erhalten hat.
Durchbrechung des Teufelskreises: Die Belastungsvollmacht
„Um dem Käufer die Beleihung des Grundstücks als Sicherheit für das Kaufpreisdarlehen zu ermöglichen, sieht der Notar im Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht vor“, erklärt Notar Michael Uerlings, Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer. Der Verkäufer ermächtigt hierbei den Käufer, das Grundstück bereits vor der Eigentumsumschreibung zu beleihen, mit der Einschränkung, dass die Beleihung allein zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung erfolgen darf. Im Verhältnis zu der Bank wird der Verkäufer durch eine sogenannte „eingeschränkte Sicherungsabrede“ abgesichert: Die Bank darf das Grundstück nur insoweit als Sicherheit verwerten, als der Käufer das Darlehen tatsächlich für die Kaufpreiszahlung verwendet hat. Im Regelfall bezahlt die Bank die Darlehenssumme direkt an den Verkäufer oder dessen Gläubiger.
Die Grundschuldbestellung beim Notar
Das häufigste Sicherungsmittel für einen Immobilienkredit ist die Grundschuld, meist verbunden mit einem Schuldanerkenntnis samt Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Oft findet der Termin zur Finanzierungsbestellung direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags statt. „Das Interesse an den einzelnen Regelungen in der Grundschuldbestellung ist bei Vielen eher gering, weil sie meinen, ihren Kredit planmäßig zurückzahlen zu können“, sagt Notar Uerlings. „Für die Käufer scheint der Darlehensvertrag meist wichtiger, weil sich hieraus die einzelnen Zahlungsbestimmungen wie Tilgung und laufende Zinsen ergeben.“ Doch treten die Haftungsbedingungen dann umso mehr in den Vordergrund, wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Die Bank hat das Recht, die belastete Immobilie zu verwerten und den Besteller persönlich durch Zwangsvollstreckung in Anspruch zu nehmen, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Wegen der gravierenden Folgen müssen die Grundschuldbestellung, das Schuldanerkenntnis und die Vollstreckungsunterwerfung – anders als der Abschluss des Darlehensvertrags – beim Notar vorgenommen werden. Der Notar weist als unabhängiger Berater auf die mit solch folgenreichen Erklärungen verbundenen Konsequenzen hin und belehrt den Verbraucher über den noch möglichen Rechtsschutz.